Рейтинг этой статьи 5 баллов.



Ипотека, несколько советов по выбору.

В последнее время рынки недвижимости и ипотечного кредитования растут. Увеличивается количество выдаваемых ипотечных кредитов, а банки сообщают о снижении процентных ставок по ипотеке. Но так ли это на самом деле и можно ли ориентироваться только на процентную ставку при выборе банка и ипотечного кредита?!

О том, на какие существенные условия ипотеки следует обратить внимание при выборе банка, в котором вы хотите получить кредит, мы рассмотрим в этой статье. Естественно мнение автора по некоторым вопросам можно считать субъективным, но мы надеемся, что предложенные советы окажутся для вас полезными.

От чего зависит процент по ипотеке или другие важные условия

При принятии решения о выборе банка предоставляющего вам ипотечный кредит, следует ориентироваться не столько на процент по этому кредиту, сколько на совокупность существенных условий предлагаемой вам ипотеки. Итак, вот наиболее важные из них:

• На какие виды недвижимости банк предоставляет ипотеку;
• Вариант регистрации ипотеки в силу закона или договора;
• Размер первоначального взноса и срок ипотеки;
• Тип платежей - аннуитетные или дифференцированные;
• Условия досрочного погашения и скрытые комиссии;
• Условия обязательного страхования.

Рассмотрим перечисленные выше условия более подробно.

На какие виды недвижимости банк предоставляет ипотеку

Обращаясь в банк за ипотечным кредитом уточните, возможно ли вообще получение ипотеки для планируемого вами для покупки вида недвижимости. Хорошо, если вы покупаете вторичное или уже готовое жилье. В этом случае риски банка минимальны и такие ипотечные кредиты дают большинство банков. Сложнее обстоит дело с новостройками, особенно на ранних этапах стройки. В этом случае к рискам невозврата вами полученной ипотеки добавляются риски не достроить жилье со стороны застройщиков. Поэтому серьезные обычно банки дают ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках, только у аккредитованных ими застройщиках. В этом случае банки обычно контролируют этапы строительства, что с одной стороны снижает для вас риски, что квартира не будет построена, а с другой стороны выбор в количестве банков, где вы можете взять ипотеку на выбранную вами новостройку, сокращается до трех-пяти банков.

Хуже обстоит дело с ипотекой на комнаты в коммунальных квартирах и покупку долей. Ипотеку на коммуналки дает Сбербанк и очень немного коммерческих банков. Взять ипотеку для покупки доли, пожалуй, практически нереально, здесь придется обходиться другим видом кредита. Связано это, скорее всего с тем, что продать коммуналку существенно сложнее, чем отдельную квартиру. Соседи других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты перед другими сторонними покупателями. Т.о. для того чтобы продать комнату в коммуналке человеку со стороны продавец должен получить от всех соседей отказ (желательно нотариальный) от преимущественного права покупки. Если владельцами или совладельцами соседних комнат являются несовершеннолетние дети, то дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства на отказ детей от этого права. Хорошо если соседи согласны писать отказы и их можно найти. А если нет?! Конечно, бывают исключения, но в общем случае связываться с покупкой комнаты в коммунальной квартире надо крайнее осторожно, вне зависимости с использованием ипотеки или без.

Вариант регистрации ипотеки в силу закона или договора

Существует два основных варианта регистрации ипотеки - это "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора". Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора" и как это может повлиять на ваши расходы по ипотечному кредиту?

Что такое "ипотека в силу закона"? Это наиболее распространенный вариант регистрации ипотеки. В соответствии с п.п. 1.2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года, государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Иначе говоря, при ипотеке в силу закона регистрация ипотеки или наложение обременений (ограничений) на покупаемую вами квартиру происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. Т.о. в свидетельстве на купленную вами квартиру, которое вы получите, в разделе "обременения" уже будет указано, что квартира куплена с использованием ипотечных средств и просто так без согласия банка продать вы ее не сможете, пока не погасите ипотеку. После того как вы погасите ипотеку обременения можно снять и получить новое свидетельство, в котором наличие обременений не будет указано. За выпуск нового свидетельства нужно будет заплатить государственную пошлину.

Что такое "ипотека в силу договора"? Это менее распространенный способ регистрации ипотеки, но и он используется в ряде случаев. Более того бывают случаи, когда без него не обойтись. Ипотека в силу договора регистрируется не в момент регистрации договора купли-продажи квартиры, а на основании отдельно ипотечного договора. Т.е. банком вам могут быть выданы деньги на покупку квартиры по ипотеке, вы можете заключить и зарегистрировать факт купли продажи квартиры, получить свидетельство на квартиру, в котором естественно не будет указано никаких обременений (ограничений). После этого вы заключаете и регистрируете отдельный договор ипотеки. И только после этого на вашу квартиру будут наложены обременения и ипотека вступит в силу.

Обычно для ипотеки в силу договора регистрация договора ипотеки и наложение обременений на квартиру происходит позже, чем вы получите свидетельство о собственности. Банки дают вам до трех месяцев на регистрацию ипотеки в этом случае. Как это влияет на ваши расходы? В этот период, когда квартира уже ваша, а договор ипотеки еще не зарегистрирован, банк формально не имеет на нее никаких прав. Т.о., что бы сократить свои риски, банки увеличивают процент по кредиту на этот период (иногда на несколько процентов), а кроме того требуют поручительства других лиц на этот период. Ведь пока вы не зарегистрируете ипотеку, никакого залога у банка нет.

Что лучше ипотека в силу закона или ипотека в силу договора? В случае ипотеки в силу договора в свидетельстве на купленную вами квартиру не будут указаны обременения. Менять такое свидетельство после того, как вы расплатитесь по кредиту, будет не нужно. Узнать о наличии обременений на вашу квартиру можно будет по выписке из регистрационной палаты, а из свидетельства нет. Пожалуй, это все плюсы ипотеки в силу договора. Минусы - это переплата на процентах по кредиту на период регистрации ипотеки, а также дополнительные сложности с поиском залога или поручительства на этот период. Так же при самой регистрации договора ипотеки в регистрационной палате вместе с вами должен присутствовать представитель банка со всеми непросроченными документами. Хорошо если нет очередей, и вы смогли договориться с таким представителем на удобное время. А если нет?! Формально за срыв сроков регистрации ипотеки в этом случае отвечаете вы.

Несмотря на минусы потека в силу договора иногда является единственным выходом. Например, когда в договоре купли-продажи указывается неполная стоимость. Такое бывает, когда продавец хочет сэкономить на налогах. Если до продажи вам квартиры продавец владел ею менее трех лет, он должен заплатить налог на доходы и подать декларацию 3-НДФЛ. Если продавец владел продаваемой квартирой более трех лет, то платить ему налоги не нужно и заполнять декларацию 3-НДФЛ нет необходимости, а значит можно воспользоваться более простым способом - ипотека в силу закона. В общем случае покупать квартиру, если в договоре указана неполная стоимость - это больший риск для покупателя, чем для продавца. Но если у вас именно такой случай, то, скорее всего, без ипотеки в силу договора вам не обойтись.

Размер первоначального взноса и срок ипотеки

Размер первоначального взноса и срок ипотеки напрямую влияют на ваши расходы по ипотеке. Чем размер первоначального взноса больше и чем меньше срок ипотеки, тем меньше риски банка, тем ниже процентная ставка. Это довольно очевидный момент и вряд ли стоит останавливаться на нем подробно. Просто, узнавая в банке процентную ставку по ипотеке, или увидев рекламное объявление какого-нибудь банка с написанными огромными буквами низкой процентной ставкой, не поленитесь узнать для какого первоначального взноса, и для какого срока кредита указана эта ставка.

Ипотека аннуитетные или дифференцированные платежи что лучше?

Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке, в чем отличие, что лучше и как это влияет на ваши расходы? Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - это разные способы начисления одной и тоже процентной ставки и разные порядки погашения основного долга. Как следствие, скорее всего, ваши расходы будут разными в этих случаях. Сейчас большинство банков применяют практику аннуитентных платежей. Почему? Мы надеемся, вы сами сделаете выводы из приведенного ниже примера.

Что такое дифференцированные платежи по ипотеке? Дифференцированные платежи (т.е. различные платежи) предполагают, что вы будете гасить основной долг вашего ипотечного кредита равными долями в течение всего срока ипотеки плюс проценты, которые начисляются на оставшуюся сумму долга. Под равными долями основного долга мы говорим о минимально необходимой сумме погашения. Обычно можно платить больше, меньше нельзя. Таким образом, ваш минимальный ежемесячный платеж будет составлять необходимую сумму основного долга и проценты, которые "набежали" с оставшейся суммы общего долга. При дифференцированных платежах по ипотеке ваши ежемесячные платежи будут максимальными в первые месяцы кредита и минимальными в последние месяцы. Т.е. дальше будет становиться легче. Если вы планируете расплатиться с ипотекой досрочно это хороший способ, т.к. с каждым платежом по основному долгу вы будете наглядно видеть, как уменьшаются ваши проценты. Более того, если вы сделаете существенную переплату по основному долгу относительно графика, можно будет сделать в каком-нибудь месяце "передышку", заплатив только проценты, ведь основной долг погашен вперед. Дифференцированные платежи по кредиту считаются довольно простым способом. Этот расчет прозрачен и может быть легко проиллюстрирован на примере.

Рассмотрим вот такой условный пример, предположим, на 5 лет (60 месяцев) взят ипотечный кредит на 1 200 000 рублей под 12% годовых. Минимальная сумма погашения основного долга при дифференцированных платежах в этом случае составит:

1 200 000 руб. / 60 мес. = 20 000 руб.

Проценты по ипотеке, начисляемые на остаток общего долга составят:

в первый месяц кредита: (1 200 000 руб. х 12%) / 12 мес. = 12 000 руб.

в последний месяц кредита: (20 000 руб. х 12%) / 12 мес. = 200 руб.

Таким образом, максимальный обязательный платеж при дифференцированных платежах в первый месяц составит:

32 000 руб. = 20 000 руб. (погашение основного долга) + 12 000 руб. (проценты за первый месяц)

А, минимальный обязательный платеж при дифференцированных платежах будет в последний месяц и составит:

20 200 руб. = 20 000 руб. (погашение основного долга) + 200 руб. (проценты за первый месяц)

Естественно все расчеты приведены, исходя из того, что кредит не "гасили" досрочно. Если вы берете ипотеку и первый платеж при дифференцированных платежах для вас вполне по силам, более того, если вы планируете расплатиться раньше, до дифференцированные платежи по ипотеке - это, пожалуй, оптимальный вариант.

Что такое аннуитетные платежи по ипотеке? Аннуитетные платежи (платежи равными суммами через равные промежутки времени) рассчитываются так, что бы погашение основного долга вместе с процентами составляло равные суммы не зависимо от месяца.

Расчет аннуитетных платежей несколько сложнее, чем у дифференцированных. Для расчета аннуитетных платежей используется коэффициент, рассчитываемый по формуле:

где i - процентная ставка за один период (всего периодов n), n - количество периодов на протяжении всего действия ипотечного кредита. Расчет аннуитетных платежей для приведенного выше условного примера в формате PDF можно посмотреть здесь. Так аннуитетный платеж в первый месяц ипотеки для приведенного примера составляет 26 693 рублей, такой же платеж будет и в последний месяц ипотеки, если погашать долг по графику. Не больше и не меньше.

Платеж по ипотеке в первый месяц при аннуитетных платежах меньше платежа в первый месяц при дифференцированных платежах. Именно этот аргумент приводят банки, утверждая, что аннуитетные платежи более удобны заемщикам, позволяя погашать долг равными долями, тем самым прогнозируя свои расходы.

Что лучше дифференцированные или аннуитетные платежи? Меньший платеж в первые месяцы, на наш взгляд, это, пожалуй, единственное преимущество аннуитетных платежей. Минусов для заемщика, по нашему мнению, гораздо больше. Во-первых, уменьшение суммы платежа в первые месяцы при аннуитетных платежах происходит за счет уменьшения суммы погашения основного долга. Так если посмотреть приведенный выше расчет аннуитетных платежей, то платеж в первый месяц 26 693 рублей, состоит из 12 000 руб. (проценты за первый месяц, точно такие же, как в первый месяц дифференцированных платежей) и только 14 693 рублей идет в погашение основного долга. При дифференцированных платежах в первый месяц необходимо было бы погасить 20 000 руб. основного долга. Как вы понимаете, погашение основного долга при аннуитетных платежах происходит медленнее, чем при дифференцированных. А это значит, что поскольку проценты начисляются всегда на остаток долго, то сумма процентов, которую вы заплатите банку при аннуитетных платежах, будет больше.

В нашем примере, если бы заемщик платил кредит по графику, то при аннуитетных платежах банк получил бы процентов на 10% больше, чем при дифференцированных. Это значит, что в нашем примере, одинаковый результат для заемщика будет, если взять под 12% ипотеку с аннуитетными платежами или под 13,2% с дифференцированными. О том, кому более выгодны аннуитетные платежи, выводы делать вам.

Во-вторых, сам расчет аннуитетных платежей, как вы заметили, более сложен и менее прозрачен, чем дифференцированных. Для каждого досрочного погашения требуется пересчет графика платежей. Также непрозрачность расчетов затрудняет заемщику контроль собственных расходов и результатов досрочного погашения. Итак, наше мнение, что в случае, если вы планируете погасить ипотеку досрочно, вам будет выгоднее кредит с дифференцированными платежами. Правда, найти такие кредиты в последнее время становится всё сложнее. Банки больше любят аннуитетные платежи. Почему? Наверное понятно.

Условия досрочного погашения и скрытые комиссии

При выборе банка предлагающего вам ипотеку не забудьте обратить внимание, на условия досрочного погашения и скрытые комиссии. Даже, если вам кажется, что в ближайшее время вы не планируете "гасить" кредит досрочно, то ипотека недвижимости это кредит не на один год, скорее всего этот вопрос, рано или поздно, всё-таки будет для вас очень актуален. Сейчас банки не должны препятствовать заемщикам в досрочном погашении кредитов. Однако условия досрочного погашения стоит уточнить заранее. Ваше желание досрочно погасить кредит или его часть не очень выгодно банкам. Поэтому иногда они накладывают мораторий на досрочное погашение, например, на первые полгода. Или устанавливают ограничение на минимальную сумму погашения. Или берут комиссию, связанную с досрочным погашением, например оплату за пересчет графика платежей.

Кроме условий досрочного погашения на стоимость вашей ипотеки влияют различные, так называемые, скрытые комиссии. Эти платежи потому и называются "скрытыми", потому что для заемщиков они не очевидны, да и банки вместо включения этих расходов в процентную ставку по кредиту, делают процентную ставку ниже, прописывая подобные расходы отдельными пунктами договора. Наиболее популярными вариантами скрытых комиссий являются: плата за рассмотрение заявки на кредит, плата за досрочное погашение, плата за перерасчет графика платежей, плата за открытие счета или выпуск пластиковой карты, плата за ведение или обслуживание кредита (ссудного счета, карты) и т.д.

Условия обязательного страхования

Условия обязательного страхования ипотеки это еще один параметр, который влияет на ваши расходы по ипотеке. Для уменьшения своих рисков банки обязывают заемщиков страховать возможные риски. Обычно для получения ипотечного кредита банки требуют от заемщика:

• Страхование риска физической утраты или повреждения недвижимого имущества - имущественное страхование;
• Страхование риска утраты права собственности на заложенное недвижимое имущество - титульное страхование;
• Страхование жизни и потери трудоспособности заемщика - личное страхование.

При этом закон "Об ипотеке (залоге недвижимости") требует обязательного страхования только самого залога, т.е. приобретаемой с помощью займа квартиры или комнаты от повреждения и полного уничтожения - первая из перечисленных видов страховок.

Тем не менее, большинство коммерческих банков требуют от заемщика страхования по всем трем описанным выше пунктам. Естественно, что оформить страховку можно только в аккредитованных банком страховых компаниях. Перед принятием решения о выборе банка, в котором вы планируете взять ипотечный кредит, уточните, какие виды страхования вам понадобятся. После этого поинтересуйтесь в страховых компаниях о примерной стоимости страховки для вашего случая. Если первый вид страхования не очень дорогой, то страховой полис по всем трем видам увеличит ваши расходы на ипотеку дополнительно еще на 1-2%.

Итак...

В этой статье мы рассмотрели несколько основных, но не всегда очевидных для заемщика аспектов, существенно влияющих на выбор банка или ипотечного кредита. Целью написания этой статьи было показать, что процентная ставка по ипотеке или просто кредиту - это только "вершина айсберга". Определить, какой кредит выгоднее, просто сравнив процентные ставки, нельзя. Принимая решение, ориентируясь только на процент по кредиту, вы рискуете столкнуться с неприятными сюрпризами в будущем.

Если вы хотите выразить свое мнение по этой статье, поделиться личным негативным или положительным опытом общения или по другим вопросам, вы можете воспользоваться адресом электронной почты внизу этого сайта.